Ştiri locale

Analiză. De ce au crescut preţurile apartamentelor din Sfântu Gheorghe: „Cererea și oferta sunt cele care stabilesc prețul imobilelor”

Scriam zilele trecute că județul Covasna se afla în luna februarie pe ultimul loc în țară în ceea ce privește vânzările de imobile, cu doar 159 de tranzacții, potrivit unui raport al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (știrea AICI).

Pentru că știrea a stârnit un val de reacții în rândul cititorilor noștri de pe Facebook, cele mai multe comentarii fiind legate de prețurile piperate ale locuințelor scoase la vânzare în Sfântu Gheorghe și împrejurimi, sau de faptul că acestea sunt similare sau chiar peste nivelul celor din Brașov, am căutat răspunsuri la specialiștii din domeniu.    

Publicitate

Ștefan Manole, singurul broker imobiliar licențiat ABI (Asociația Brokerilor Imobiliari din România – n.r.) din județul Covasna, realtor și membru APAIR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România) ne-a explicat că în ultimii 3 ani prețurile pe piața imobiliară covăsneană au crescut cu 30-35%, însă cu toate acestea „sunt în trend”.

„Piața imobiliară din județul Covasna este o piață fierbinte, deci se fac tranzacții. Într-adevăr, prețurile la imobile sunt exprimate în euro și se observă. O creștere mai accentuată va fi la imobilele noi, unde mai sunt și standarde de eficiență energetică. Față de Brașov, noi suntem cam la jumătate cu prețurile. Un apartament cu două camere în zona Coresi, care are 48 mp, se vinde cu aproximativ 77.000 de euro, iar în Sfântu Gheorghe cu două camere mai poți cumpăra cu prețuri undeva la 40-45.000 de euro. Nu poți să compari prețurile din Sfântu Gheorghe cu cele din Brașov. Mi se pare că în momentul de față nu sunt deloc mari, suntem în trend, creșterea este cam cu 10 procente anual, cea mai mare fiind la terenuri. De exemplu, un metru pătrat de teren în zona Kolcza se vinde undeva în jur de 100-115 euro/mp. În Brașov discutăm deja de 600-800 de euro/mp, deci e o diferență colosală între metrul pătrat din cele două localități. Trebuie știut că cererea și oferta sunt cele care stabilesc prețul imobilelor”, ne-a explicat Ștefan Manole.

Materialele de construcții s-au scumpit, în medie, cu 10-15% de la începutul anului

Pe de altă parte, Kész János-Zsigmond, proprietarul agenției imobiliare SIC-ImobPrest din Sfântu Gheorghe, spune că prețurile imobilelor sunt umflate, indiferent că este vorba despre construcții vechi sau noi, fiind cam la același nivel cu cele din Brașov, iar afaceristul Csergő Zsolt, cel care deține compania Fortuna Park, spune că cel puțin în cazul construcțiilor rezidențiale noi nici nu ar trebui să existe diferențe între cele două localități, întrucât prețurile pentru materialele de construcții și manoperă sunt aceleași.

„Nici nu trebuie să fie diferență, poate terenul la un bloc să aibă diferențe, dar nesemnificative. Dacă, de exemplu, la Sfântu Gheorghe prețul este 50 de euro, la Brașov poate este 70-80 de euro, dar când împărțim prețul terenului la 50-60-80 sau 100 de apartamente nu este semnificativ. În rest, de ce să fie mai ieftin la Sfântu Gheorghe decât în Brașov? Salariile muncitorilor din construcţii sunt aceleași, fierul, betonul sunt la același preț”, ne-a spus Csergő Zsolt.

„Apartamentele și casele se vor scumpi și mai mult în următoarea perioadă”

Afaceristul este de părere că apartamentele și casele se vor scumpi și mai mult în următoarea perioadă, având în vedere că doar în primele două luni ale acestui an prețurile materialelor de construcții au crescut, în medie, cu 10-15%: „Prețurile apartamentelor nu au cum să scadă, vor crește, pentru că și prețurile materialelor au crescut în doar două luni, de la 1 ianuarie. Baza este fierul, care s-a scumpit cu 22%, cărămida cu 12%, betonul, cimentul cu 10%, mai sunt și salariile și faptul că este foarte greu să găsim oameni pentru că toată lumea pleacă afară la muncă. (…) Prețurile sunt cam la 1.000 de euro / mp construit, iar pentru metrul pătrat util – 1.200 de euro, diferența între cele două este de cam 20%, în medie”.

Cererea, mai mare decât oferta în Sfântu Gheorghe

Un alt factor extrem de important în stabilirea prețurilor pe piața imobiliarelor este cererea, care în județul Covasna, și în special în Sfântu Gheorghe, este extrem de mare în raport cu oferta existentă.

În ultimii 5-6 ani prețurile aproape s-au dublat, spun reprezentanții agențiilor imobiliare. Dacă în trecut un apartament cu două camere costa 26-28.000 de euro, același apartament se vinde acum chiar și pentru 50.000 de euro. Problema este că nu întotdeauna imobilele scoase la vânzare, mai ales cele mai vechi, sunt evaluate în mod corect.

„Este o creștere imensă în ultima perioadă, ireală aș zice, prețurile sunt umflate. Ca să vă dau un exemplu, dacă discutăm de o moștenire: sunt 3 frați, apartamentul valorează, să zicem, 28.000 de euro, fiecare vrea să obțină 10.000 de euro și automat se crește prețul cu 2.000 de euro, deși apartamentul nu are atât de multe dotări cum au altele. O altă persoană vrea să vândă un apartament, se uită pe internet și vede că deși nu are termopane, apartamentul acela este vândut cu 30.000 de euro, și automat va umfla și el prețul pentru apartamentul lui. Pe lângă asta, cererile pentru apartamente sunt mai multe decât ceea ce există pe piață (…) Dar dacă piața cere, fie că este o creștere artificială sau nu, asta este oferta”, ne-a explicat proprietarul agenției imobiliare SIC-ImobPrest.

„Nu există diferență de preț între apartamentele vechi și cele noi”

Cea mai mare problemă, însă, este că în prezent prețurile imobilelor sunt cam la același nivel, indiferent că vorbim despre un apartament dintr-un complex rezidențial nou, sau despre unul construit în urmă cu 30-40 de ani, și care a fost renovat.

Potrivit experților, în prezent un apartament cu două camere se vinde cu prețuri pornind de la 40-45.000 de euro, unul cu 3 camere costă în jur de 63-70.000 de euro, iar prețurile pentru garsoniere pornesc de la 30.000 de euro. În ceea ce privește chiriile, un apartament cu două camere mobilat modern costă între 250 și 300 de euro/lună, însă sunt oferte care pornesc și de la 200 de euro, iar pentru unul cu 3 camere prețul poate ajunge chiar și la 450 de euro/lună, în funcție și de zona în care se găsește.

Nu există diferență între apartamentele vechi și cele noi, sunt la același preț, ceea ce nu este normal. Nu se poate ca un bloc vechi din beton să fie cât unul nou, vorbim de izolație, de multe. Nici o mașină veche de 30 de ani nu poate fi comparată cu una nouă. Sau un lift vechi de 30 de ani cu unul din 2021 care deja are și tabletă în interior. De exemplu, în Ungaria dacă un apartament vechi este 50.000 de euro, unul nou nu poate fi sub 100.000 de euro, dar aici le avem la același preț dacă e să calculăm la metrul pătrat. La Sfântu Gheorghe un apartament cu două camere, care nu are cum să fie mai mare de 50 mp, este 55.000 de euro, deci se vinde cu 1.100 de euro metrul pătrat, în mod normal unul nou ar trebui să fie vândut cu 2.000 de euro/mp”, ne-a mai explicat Csergő Zsolt.

Cererea stabilește prețul

Chiar dacă pe alocuri părerile sunt împărțite, cu un lucru sunt de acord toți specialiștii: cererea este cea care stabilește, în final, prețul.

Tódor Csaba, patronul Comfort Residence, spune că la Sfântu Gheorghe, spre exemplu, cererea este mult mai mare decât oferta, și asta și pentru faptul că în ultimul deceniu nu s-au făcut foarte multe investiții în acest domeniu. 

„Cel mai important factor în județul Covasna este că sunt puține locuințe, este o cerere nebună pe piață, dar și o lipsă a investitorilor, nu se construiește de mult timp, și asta face ca prețurile să crească. În județul Brașov, unde s-a construit foarte mult, prețurile s-au egalizat. Deci când oferta e mare, și prețurile se reduc, pentru că fiecare strânge cureaua ca să vândă mai repede. Nu se întâmplă la noi în Sfântu Gheorghe, din păcate, și nu e logic unde au ajuns prețurile în ultimii ani. Cei care au posibilități financiare nu prea se uită la bani, licitează să cumpere, fiind o lipsă enormă de locuințe bune la Sfântu Gheorghe. Este adevărul negru din zona noastră, și e valabil și la Târgu Secuiesc. Eu ca investitor încerc să fac proiecte de viitor și nu e logic dacă m-am apucat de o construcție acum un an să mă ajungă la preț o locuință veche de 30-40 de ani. Nu e normal ca metrul pătrat să fie 1000-1100 de euro în starea în care sunt unele, ar trebui să se oprească pe la 700-800 de euro/mp”, ne-a spus Tódor Csaba.

Ștefan Manole ne-a explicat că în ultimul an au existat doar „reașezări” de prețuri, cele mai mari creșteri fiind la terenuri, însă în general, dacă nu ar exista cerere, nu ar exista nici ofertă.

„La Sfântu Gheorghe dacă vinzi 20 de apartamente într-un an ești super bine”

Nici investitorii nu sunt încurajați să înceapă proiecte noi, iar de multe ori și Planurile Urbanistice Zonale impun anumite limite, nepermițând, spre exemplu, dezvoltarea unor cartiere rezidențiale precum cele pe care le vedem în Brașov, Cluj-Napoca sau alte orașe mari, sau construirea de blocuri de locuințe.

„E greu cu terenurile în Sfântu Gheorghe, și nu numai. În majoritatea orașelor ești limitat la construcții P+2, deci nu te lasă să construiești blocuri. Sincer, Sfântu Gheorghe încă nu este o piață unde să faci sute de apartamente. Aici dacă vinzi într-un an 20 de apartamente ești super bine, nu e ca în Brașov sau Cluj unde 20 de apartamente se vând într-o zi. Aici și închirierile merg slab”, ne-a spus Zsolt Csergő.

„Eu sper să fie o creștere în perioada următoare la construcții, ar fi foarte bine. Cerere există, deci dorim să construim și căutăm soluții pentru a construi și alte locuințe, sperăm să și reușim în următorii ani. Ne gândim la peste 200 de locuințe noi, suntem deja în proiectări, dar și birocrația ne trage în jos”, ne-a spus și Tódor Csaba.

Telemunca a crescut interesul pentru imobilele mai spațioase

Pandemia nu a afectat tranzacțiile, ba chiar s-a observat un interes mai ridicat pentru case și terenuri în zone precum Arcuș, Chilieni sau Sâncrai. S-au schimbat însă preferințele cumpărătorilor. Spre exemplu, foarte multe persoane au fost nevoite să își mute biroul acasă, iar cererile pentru locuințele mai spațioase s-au înmulțit. 

Și teama de a nu-și pierde economiile i-a împins pe unii cumpărători să investească în locuințe mai degrabă decât să țină banii în bancă.

„Vedem în ultima perioadă o scădere a segmentului de închirieri, și în special la spațiile comerciale, birouri, chiar și chirii pe segmentul rezidențial. Deși au fost cereri destul de mari – cei care au construit zona comercială din orașul nostru, și care au venit din altă parte au avut nevoi imobiliare și în special să închirieze spații, deci a fost o presiune – asta nu a făcut să crească prețul foarte mult. În schimb, observăm acum o reorientare, se pune deja un accent pe biroul de acasă, cel puțin în ultima perioadă. Cei care doresc să cumpere sau să închirieze își doresc spații mai mari, în primul rând pentru telemuncă, cei care își desfășoară munca de acasă au nevoie de un spațiu în plus”, ne-a explicat Ștefan Manole.

Oamenii nu au siguranța banilor, și atunci mai bine investesc într-un apartament decât să îi bage în bancă, pentru că nu se știe ce se întâmplă. Decât să se devalorizeze mai bine îi bagă într-un apartament, ne-au spus şi reprezentantul agenției imobiliare SIC-ImobPrest, dar și patronul Comfort Residence.

A scăzut interesul pentru zonele centrale. Casele sunt la mare căutare

În ceea ce privește zonele rezidențiale, la Sfântu Gheorghe a scăzut interesul pentru apartamentele din centrul municipiului, la mare căutare fiind cele de pe străzile Nicolae Iorga sau Crângului unde, evident, și prețurile sunt mai piperate atât la vânzare cât și la închiriere.

„E o tendință pe care nu am observat-o până acum, iar acum o observăm, și anume interesul pentru apartamentele din zona centrală. Locația era un element principal în momentul în care cineva voia să cumpere o locuință, și aici toți își doreau să cumpere un apartament în centru. Acum a scăzut interesul pentru zona centrală, casele sunt cele mai căutate chiar și în localitățile învecinate, văd o dezvoltare foarte bună și frumoasă a zonei Szalomér. E o chestiune destul de interesantă, acolo nu e voie să fie crescute animale și asta a selectat un pic și eșantionul cumpărătorilor”, ne-a mai explicat brokerul imobiliar Ștefan Manole.

Aeroportul de la Ghimbav va creștere și mai mult prețurile

Prețurile din sectorul imobiliar covăsnean vor continua să crească și în perioada următoare, iar o influență majoră o va avea și deschiderea Aeroportului de la Ghimbav-Brașov care ar urma să afecteze toate prețurile pe o rază de aproximativ 60 km, cred specialiștii.

„Eu cred că în perioada următoare creșterea va fi undeva la 10%. Tranzacțiile sunt active în continuare, vor fi mai multe proiecte de construcții, deci nu vor fi stopate iar stocul de imobile eu zic că va fi un pic mai mare. Lumea stă și așteaptă, dar așteptarea asta nu este bună pentru că aeroportul care se va deschide la Brașov va influența pe o rază de 60 km absolut toate prețurile și va fi o creștere considerabilă. Nu știu dacă va funcționa anul acesta la capacitate maximă, am înțeles că în vară vor fi câteva curse, dar cred că la începutul anului viitor vom vedea o creștere undeva la 30% peste cei 10% despre care spuneam”, a mai explicat Ștefan Manole.

„Probabil vor crește prețurile dacă se deschide Aeroportul, pentru că automat și atragerea investitorilor în zonă va fi mai mare. Zona centrală a țării a fost lipsită de investitori din cauza infrastructurii, a lipsei autostrăzilor și așa mai departe. Până acum veneai cu avionul până la Otopeni 2-3 ore, și de acolo până la Brașov mai făceai 4-5 ore din cauza traficului. Dar bineînțeles că dacă vor veni investitori va crește și cererea pe piața imobilelor”, ne-a spus și patronul Comfort Residence.

„Românul trebuie să fie proprietar. Nu cred că va dispărea nevoia de locuințe, mai ales în județul Covasna”

Fie că ne place sau nu, câtă vreme există cerere, prețurile vor rămâne la același nivel sau chiar mai ridicat, și indiferent cât de piperate ar fi, mereu vor exista doritori. 

Ștefan Manole este de părere că mentalitatea românilor nu se va schimba foarte curând. Dacă în alte țări din Uniunea Europeană oamenii sunt obișnuiți să închirieze spații, în România sunt „setați” pe cumpărare.

„Eu nu cred că va dispărea nevoia de locuințe în România, și mai ales în județul Covasna. În schimb, noi nu avem un apetit atât de crescut pentru închiriere ca celelalte state din Uniunea Europeană. Românul trebuie să fie proprietar, e clar, așa a fost obișnuit și așa va fi și în continuare, deci apetitul pentru închirieri nu este așa de mare ca în Germania, sau Austria. (…) A scăzut dobânda în ultima perioadă și sunt oferte foarte bune, dar clienții au devenit un pic mai pretențioși, își doresc apartamente mai mari, este conceptul acesta de biroul de acasă, e clar că omul are nevoie de spațiul lui”, ne-a mai spus expertul.

Potrivit ANCPI, în februarie numărul imobilelor vândute la nivelul întregii ţări a fost de 50.147, în creștere cu 1.411 faţă de luna ianuarie, iar comparativ cu perioada similară a anului trecut, numărul caselor, terenurilor şi apartamentelor care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare este cu 576 mai mare.

Pe locul doi, după Covasna, cu cele mai puţine trantacţii, s-au clasat județele Caraș Severin (245 imobile vândute) şi Sălaj (344 imobile vândute).

Capitala este fruntașă în topul tranzacțiilor imobiliare, cu un număr total de 8.592 imobile vândute luna trecută, fiind urmată de Ilfov – 3.986 şi de Braşov – 2.781.

(Ioana Ardeleanu)

Publicitate
banner we radio